Garantie financière agent immobilier : carte T et maniement de fonds
La garantie financière de l’agent immobilier protège les fonds confiés à l’agence dans le cadre des transactions immobilières. Elle est obligatoire lorsque le titulaire de la carte T reçoit ou détient des fonds, effets ou valeurs pour le compte de ses clients.
Lorsqu’il ne réalise aucun maniement de fonds, l’agent immobilier peut exercer sous certaines conditions sans garantie financière, en déclarant cette situation auprès de la CCI. Cette page présente les deux modalités de la carte T, les montants de garantie et les conditions de souscription.
Vous exercez une activité d’administration de biens ou de syndic ? Consultez nos solutions dédiées à la garantie financière gestion immobilière – Carte G et à la garantie financière syndic – Carte S.
Assurcore Courtage apporte son expertise à tous les professionnels de l’immobilier dans les démarches assurantielles nécessaires à l’obtention de leur carte professionnelle. Contactez Assurcore Courtage sans attendre pour découvrir nos services en cautions réglementées loi Hoguet.
Quelle est l’utilité de la garantie financière d’un agent immobilier ?
La garantie financière des agents immobiliers, mise en place sous l’impulsion de la loi Hoguet en 1970, permet de protéger les fonds des parties prenantes d’une transaction qui peuvent circuler sur les comptes de l’agence immobilière. Elle possède un rôle déterminant dans le secteur de l’immobilier en France :
- Dans la protection des consommateurs : en assurant que les fonds, effets ou valeurs confiés par les clients à l’agent immobilier sont protégés en cas de défaillance financière ou de détournement de fonds par ce dernier ou l’un de ses préposés ;
- Dans la sécurisation des transactions financières dans l’immobilier : En échange de la garantie financière délivrée par un garant, les agents immobiliers se voient imposer des process de suivi stricts et rigoureux. Par exemple un contrôle régulier de la situation financière est mis en place. Un process de gestion obligeant la mise en place de comptes dédiés à la réception des fonds des clients (appelés également fonds mandants) permet une absence de confusion entre fonds mandants et fonds propres de l’agence immobilière. La sécurité financière entourant l’activité de l’agent immobilier s’en retrouve renforcée.
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Que dit la loi Hoguet au sujet de la garantie financière immobilier ?
La loi Hoguet, votée le 2 janvier 1970 sous le numéro 70-9, a été mise en place pour encadrer les activités des professionnels de l’immobilier en France. L’ensemble des professionnels de l’immobilier y sont soumis : agents immobiliers, administrateurs de biens, gérance d’immeubles (syndic), ou les marchands de listes.
Cette loi encadre les conditions d’activité des agents immobiliers en introduisant notamment des obligations en matière de garantie financière :
- Tout agent immobilier doit justifier d’une garantie financière suffisante pour assurer les fonds, effets ou valeurs déposés par les clients. Cette garantie vise à protéger les clients en cas de défaillance financière de l’agent immobilier ;
- Le montant minimal de la garantie financière est fixé par décret et peut varier en fonction des activités exercées par l’agent immobilier. Le montant de base est généralement d’au moins 30 000 euros pour les deux premières années d’exercice pour une activité nouvelle, puis de 110 000 euros par la suite ;
- La garantie financière doit être fournie par un organisme habilité, tel qu’une banque, une compagnie d’assurance ou une institution de garantie mutuelle.
A noter : Depuis le 1er janvier 2015, la garantie financière n’est plus obligatoire pour l’obtention de la carte professionnelle T (transaction sur immeubles et fonds de commerce) si l’agent immobilier ne détient aucun fonds, effet ou valeur pour le compte de ses clients. Cette modification a été introduite par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014.
Une déclaration sur l’honneur manuscrite doit être réalisée auprès de la CCI où la demande de carte professionnelle est déposée.
3 garanties financières différentes pour 3 cartes professionnelles de l’immobilier
Les cartes professionnelles de l’immobilier en France sont délivrées par les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI). L’obtention de cette carte atteste que l’agent immobilier possède toutes les qualités professionnelles pour exercer cette activité et respecte les obligations légales pour l’exercice de cette activité (RC Pro de l’immobilier et garantie financière). Une fois la carte obtenue, l’agent immobilier est alors inscrit dans le fichier des professionnels de l’immobilier.
Pour les agents immobiliers, il existe 3 garanties financières à souscrire en fonction des cartes professionnelles qui seront demandées (correspondant à une activité spécifique) :
Garantie Financière carte T
Garantie Financière Transactions sur immeubles et fonds de commerce : Elle est aujourd’hui facultative. Elle peut être souscrite sous deux formats :
- Transaction sans maniement de fonds (vous n’aurez pas le droit d’encaisser des fonds) ;
- Transaction avec encaissement (pour encaisser sur les comptes dédiés de l’agence les fonds liés à la signature des compromis de vente avant transmission au Notaire).
Garantie Financière carte G
La carte G concerne l’administration de biens et la gestion locative pour compte de tiers. La garantie financière y est obligatoire et couvre notamment les loyers, dépôts de garantie et autres fonds détenus pour les mandants. Son montant doit être adapté à la pointe des fonds détenus.
Retrouvez les montants, conditions, documents et tarifs sur notre page consacrée à la garantie financière gestion locative.
Garantie Financière carte S
La carte S concerne l’activité de syndic de copropriété. Une garantie financière distincte est obligatoire pour couvrir les fonds détenus pour les syndicats de copropriétaires.
Consultez notre page dédiée à la garantie financière Syndic carte S.
Important : Par opposition à l’assurance Rc Pro couvrant toutes les activités de l’agent immobilier sous la loi Hoguet, il sera nécessaire de souscrire autant de garanties financières que de cartes professionnelles demandées. L’agent immobilier désirant obtenir une carte de gestion (G) et de Syndic (S) devra souscrire une seule rcp et deux garanties financières (G+S). Nous proposons des solutions de souscription pour les DOMS : Garantie financière Guadeloupe, Réunion, Guyane, Martinique.
Comment souscrire une garantie financière pour un agent immobilier ?
Les exigences en matière de souscription de garantie financière sont souvent mal comprises par les agents immobiliers. Par opposition à l’assurance de responsabilité civile professionnelle, l’analyse réalisée lors de sa souscription est basée sur une étude de solvabilité de l’agence immobilière.
Deux situations vont ici s’illustrer de façon très différente :
- la souscription d’une garantie financière pour les agences immobilières en création
- et la souscription d’une garantie financière pour les agence immobilières en activité.
La garantie financière des agences en création
Le process de souscription sera ici très différent d’un garant à l’autre.
Certains garants exigeront un montant de capital social minimum de 10 000 EUR pour une activité de syndic ou de gestion immobilière et locative.
D’autres demanderont 5000 EUR avec une caution personnelle du dirigeant.
Assurcore vous donne accès à un contrat de garantie financière packagé (RC + GF) comportant des exigences en matière de capital social plus limitées. Contactez-nous au Tel 01 78 770 770 pour en savoir plus.
La garantie financière reprise à la concurrence
La reprise d’une garantie financière gestion ou syndic supposera une étude fine du risque de solvabilité de l’agence immobilière avec l’analyse de différents documents :
- Comptes et éléments financiers de l’agence immobilière (Liasses fiscales) ;
- Communication des derniers audits de suivi réalisés par le précédent garant ;
- Dans certains cas, réalisation d’un audit d’admission ;
- Communication des attestations de pointe des fonds mandants et de représentation des fonds mandants (validés par l’expert comptable de l’agence immobilière).
A noter : une vérification systématique des inscriptions en privilège est réalisée lors de l’étude de solvabilité.
Combien coûte une garantie financière pour une agence immobilière ?
Le coût d’une garantie financière agent immobilier repose sur plusieurs paramètres :
- Le tarif minimum pour une garantie financière avec encaissement sera de l’ordre de 500 € à 600 € par an pour 110 000 € de garantie.
- En fonction des pics de fonds mandants annuels, la taille de la garantie financière sera revue. Un taux en % sera alors appliqué. Ce taux démarrera à 0.5% et pourra être négocié pour les garanties importantes.
Certains garants demanderont également la mise en place de contre-garanties avec notamment une caution personnelle du dirigeant qui sera ajustée en fonction du montant de la garantie financière délivrée à l’agence immobilière.
Appelez un chargé d’affaires Assurcore pour en parler.
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Pour les dossiers simples (faibles garanties et créations), vous pouvez bénéficier d’un processus de souscription digitalisé Assurcore :
- Devis / Souscription / Signature électronique des contrats ;
- Fractionnement du paiement à votre main : Annuel ou par mensualisation (y compris pour la garantie financière) ;
- Souscription du pack RC PRO agence immobilière + Garantie Financière obligatoire.
Foire aux questions Garantie Financière Agent Immobilier
Qu'est ce qu'un audit d'admission ?
Dans le cas d’une reprise à la concurrence et en l’absence d’un audit récent, le nouveau garant souhaitant pouvoir se positionner demandera généralement la réalisation d’un audit d’admission.
Au cours de cet audit, l’auditeur vérifie (généralement par sondage) la représentation des fonds mandants, la qualité des procédures mises en places et le respect de la réglementation liée à la loi Hoguet.
A noter : cet audit admission n’est généralement pas demandé pour les garanties minimales (110 000 €). Dans ce cas, le garant se contentera le plus souvent des éléments financiers de l’agence immobilière (liasses comptables et attestations de pointe et de représentation des fonds mandants signés par l’expert comptable).
Qu'est ce qu'un audit de suivi et qui doit le payer ?
Le législateur a renforcé récemment les obligations de suivi des garants en matière de caution. Ainsi, des audits de suivi seront réalisés généralement tous les 2 ans (à l’exception des garanties minimales).
Comme pour le cas d’un audit d’admission, l’auditeur vérifie la représentation des fonds mandants, la qualité des procédures comptables mises en places et le respect de la réglementation liée à la loi Hoguet. Cet audit peut être réalisé à distance et sur site (en fonction des garants et de leurs procédures).
A noter : Certains garants utilisent des équipes d’auditeurs indépendants. Certains garants possèdent leurs propres équipes d’auditeurs internes.
Le plus souvent lorsque les auditeurs sont externes, les audits sont à la charge de l’assuré.
J'exerce mon activité immobilière en entreprise individuelle, est-ce un problème ?
Pour certains garants cela peut effectivement être un élément problématique dans la négociation d’un garantie financière.
En effet, l’analyse de la situation financière et du risque de solvabilité telle qu’elle est menée pour une société n’est pas adaptée au statut d’une entreprise individuelle.
Chez Assurcore, nous avons des partenaires qui délivrent des garanties financières pour les entrepreneurs individuels. Contactez-nous pour en savoir plus au 01 78 770 770.
La garantie financière est-elle obligatoire pour obtenir une carte T ?
Non, elle n’est pas obligatoire si l’agent immobilier déclare à la CCI qu’il ne recevra ni ne détiendra aucun fonds pour le compte de ses clients.
En revanche, une garantie financière Carte T devient indispensable dès que l’agence encaisse des fonds, notamment un dépôt de garantie ou un séquestre lié à une transaction.
Suis-je obligé de transmettre mes comptes annuels à mon garant ?
La réponse est oui. Il est courant de voir des contrats de garantie financière résiliés par la simple absence de transmission des comptes de l’année précédente.
Quels sont les autres documents de suivi annuel pour ma garantie financière ?
Au minimum, votre garant sollicitera pour une garantie financière agence immobilière avec encaissement :
- L’attestation de pointe des fonds mandants ;
- L’attestation de représentation des fonds mandants ;
- La liasse fiscale relative au dernier exercice comptable écoulé.
À quoi sert une garantie financière Carte T sans maniement de fonds ?
Elle permet de formaliser l’exercice d’une activité de transaction sans réception ni détention des fonds des clients.
Les séquestres et dépôts sont alors versés directement au notaire ou à un dépositaire habilité. Cette formule n’autorise pas l’agence à encaisser des fonds, contrairement à la garantie financière Carte T avec maniement de fonds.
Certains garants expliquent qu’elle a pour vocation de couvrir le maniement des chèques de réservation envoyés au notaire (sans avoir la faculté de les encaisser).
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