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Comment souscrire une caution d'indemnité d'immobilisation (Cii) ?

Dans le cadre de la préparation d’une opération de promotion immobilière, vous aurez besoin de répondre à certaines exigences du vendeur de foncier.

Pour vous apporter sécurité et flexibilité financière, la caution d’indemnité d’immobilisation est un outil dont vous devez disposer.

Contactez assurcore courtier d’assurances pour une étude sans engagement de nos possibilités de garantie en caution CII ou C2i.

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Comment souscrire une caution d'indemnité d'immobilisation ?

Notre offre de service en matière de caution « cii »

Notre expérience en matière de caution réglementée et de garantie financière pour les promoteurs immobilier nous permettent d’apporter un éclairage précis sur le fonctionnement des garanties que vous souhaitez souscrire. La gestion et la négociation d’un contrat de caution d’indemnité d’immobilisation nécessite une connaissance et un savoir-faire particulier.

assurcore courtage peut vous accompagner : 

  • Mettre en place les garanties obligatoires de votre opération immobilière : Cautions CII, GFA(ponctuelle ou ouverture d’une ligne de garantie), cautions de marché, Garantie pour le paiement des entreprises ;
  • Nous vous apportons également les assurances nécessaires pour toute opération de construction (DO / CNR / TRC / RCMO / RC promoteur / Rc Lotisseur aménageur…) ;
  • Nous pouvons également intervenir dans la relecture des clauses d’assurances de vos contrats (CPI / BEFA par exemple).

Etude des données financières promoteur

Consultation de nos partenaires

Négociation d’une ligne de caution annuelle

Qu’est ce que l’indemnité d’immobilisation ?

Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, l’indemnité d’immobilisation est une sûreté donnée au vendeur qui immobilise le terrain (ou le foncier) qu’il s’engage à céder au promoteur immobilier.

Dans la cadre de la signature d’un compromis de vente, elle est la contrepartie du privilège exclusif attribué à l’acheteur.

L’indemnité d’immobilisation est généralement comprise en 5 et 10% de la valeur du foncier objet de l’opération.

Cette indemnité permet au vendeur de prévoir une indemnisation de l’immobilisation du foncier (terrain ou bien immobilier) promis au promoteur acquéreur.

  • A noter : Il est généralement stipulé que l’indemnité d’immobilisation n’est pas un arhe et n’est pas soumis à l’application de l’article 1590 du code civil.
Caution d'indemnité d'immobilisation : définition

Quelles sont les particularités juridiques de l’indemnité d’immobilisation ?

La notion d’« indemnité d’immobilisation » n’est pas expressément définie par un article du Code civil. Cependant, cette notion est très souvent utilisée dans le cadre de transactions immobilières. Elle peut être régie par les dispositions générales relatives aux contrats et aux promesses de vente immobilières.

L’article 1124 du Code civil précise que « la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie, le promettant, s’engage à vendre un bien à une autre partie, le bénéficiaire, qui peut accepter cette offre dans un certain délai ». Cette promesse peut être assortie d’une indemnité d’immobilisation, bien que le terme lui-même ne soit pas utilisé dans le Code civil.

Les modalités de cette indemnité peuvent être convenues entre les parties et sont généralement spécifiées dans la promesse de vente ou au compromis de vente.

Ainsi, cette indemnité d’immobilisation peut revêtir une forme variable  :

  • L’indemnité d’immobilisation peut représenter de 5 à 10% du prix de vente ;
  • L’indemnité peut également être versée en plusieurs fois (ce cas de figure est plus courant pour les achteurs ayant un statut de « particuliers »)
  • L’indemnité d’immobilisation sera généralement exigée pour la signatures de vos compromis d’achat de terrains et d’immeubles (opération de vente d’immeuble à rénover ou foncier à démolir)
cii et gestion de trésorerie promoteur

Comment optimiser la gestion de vos d’indemnités d’immobilisation avec une caution ?

Pour optimiser la gestion de trésorerie du promoteur immobilier, le promoteur immobilier peut faire le choix de remettre au notaire une Caution d’indemnité d’immobilisation.

Dans ce cas, le promoteur n’aura pas à avancer 5 à 10% du prix du foncier immédiatement.

Avec la remontée des taux d’intérêts depuis l’année 2022, la mise en place d’une ligne de caution d’indemnité d’immobilisation a vu son importance se renforcer.

Dans la majorité des cas, la mise en place d’une « cii » sera réalisée par l’utilisation d’une ligne de caution négociée avec un partenaire financier spécialisé en caution.

Ainsi, l’utilisation de cautions cii permettra au promoteur de multiplier les opérations sous compromis en limitant sa consommation de liquidité. Cette optimisation pourra s’avérer particulièrement judicieuse s’il procède par exemple à la signature de ventes en VEFA de façon concomitante avec la réitération de l’achat du foncier (notamment pour des opérations de vente en bloc).

Comment mettre en place une caution d’indemnité d’immobilisation ?

La mise en place d’une caution d’indemnité d’immobilisation est généralement réalisée par la négociation d’une ligne de garantie annuelle dans laquelle le promoteur vient puiser ses besoins de caution cii.

Pour étudier l’ouverture d’une caution d’indemnité d’immobilisation nous aurons besoin :

  • Identification du porteur de projet (holding / promoteur) : KBIS, Statuts de la société
  • Dernière liasse fiscale du promoteur
  • Indentification de l’opération : Statuts / KBIS de la SCCV ou du SPV (véhicule d’investissement porteur de l’opération)
  • copie du compromis de vente ou copie du projet de compromis

 

 

comment mettre en place une cii ?
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Foire aux questions – FAQ Cii

L’indemnité d’immobilisation est-elle une clause pénale ?

La réponse est non. Ce sont deux notions très différentes. La l’indemnité d’immobilisation et la caution d’indemnité d’immobilisation sont des garanties délivrées par l’acheteur au profit du vendeur. La clause pénale est une sanction juridique qui vient punir le comportement abusif d’un des intervenants. Elle prévoit une conséquence financière spécifique en cas de non-respect ou de retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle. Cette conséquence financière est prévue à l’avance dans le contrat et vise à compenser les dommages subis par la partie lésée en raison du manquement de l’autre partie à ses engagements. 

La clause pénale est souvent soumise à révision par un jugement et correspond à des dommages et intérêts versés pour indemniser le tiers lésé. 

Peut-on connaitre à l’avance le coût de la caution d’indemnité d’immobilisation ?

Généralement, nous négocions des lignes de cautions annuelles dont les éléments économiques sont fixés contractuellement. Aisni, le promoteur a une vision précise du coût de son cautionnement.

Nous possédons plusieurs partenaires en caution d’indemnité d’immobilisation. En cas de dépassement du plafond annuel de caution, nous pouvons mettre en place des contrats additionnels.

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