Loi Hoguet : obligations des professionnels de l’immobilier
La loi Hoguet encadre l’accès et l’exercice de nombreuses activités immobilières exercées sur les biens d’autrui : transaction, gestion locative, syndic de copropriété, marchand de listes ou encore recherche immobilière.
Elle impose notamment une carte professionnelle, une assurance de responsabilité civile professionnelle, et, selon l’activité et le maniement de fonds, une garantie financière. Mandats, affichage, registres, déontologie et formation continue font également partie des obligations à respecter.
Assurcore, courtier spécialisé dans les professions réglementées, accompagne les professionnels de l’immobilier pour leur garantie financière loi Hoguet et leur RC Pro agent immobilier. Contactez-nous au 01 78 770 770.
Qu’est-ce que la loi Hoguet ?
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 réglementent les professionnels qui interviennent habituellement dans certaines opérations portant sur les biens d’autrui.
Son objectif est de protéger les clients en vérifiant l’aptitude professionnelle et la moralité des intervenants, en encadrant les mandats et les fonds reçus et en imposant des assurances adaptées.
La loi Hoguet ne se limite donc pas aux agences de transaction. Elle concerne aussi la gestion immobilière, le syndic, la vente de listes et d’autres activités d’entremise prévues par son article 1er.
Quels professionnels sont soumis à la loi Hoguet ?
Le régime s’applique aux personnes physiques ou morales qui, de manière habituelle, prêtent leur concours à des opérations immobilières portant sur les biens d’autrui. Sont notamment concernés :
Les agents immobiliers titulaires de la carte T
Ils interviennent dans l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou la sous-location d’immeubles et dans les opérations portant sur les fonds de commerce. Ils doivent détenir une carte professionnelle portant la mention « Transaction sur immeubles et fonds de commerce ».
Les administrateurs de biens titulaires de la carte G
La gestion locative pour compte de tiers relève de la carte « Gestion immobilière ». Dès lors que le professionnel reçoit des loyers, dépôts de garantie ou autres fonds pour ses mandants, une garantie financière gestion immobilière est obligatoire.
Les syndics professionnels titulaires de la carte S
Le syndic de copropriété professionnel doit disposer de la mention « Syndic de copropriété », d’une RC Pro et d’une garantie financière syndic couvrant les fonds détenus pour les copropriétés.
Les marchands de listes et autres intermédiaires
Les marchands de listes, chasseurs immobiliers et professionnels de la location saisonnière peuvent relever de la loi Hoguet selon la nature exacte de leurs prestations. Le critère déterminant est l’entremise habituelle dans une opération visée par la loi, et non la seule dénomination commerciale de l’activité.
Quelles sont les principales obligations de la loi Hoguet ?
Obtenir et renouveler la carte professionnelle
La carte professionnelle est délivrée par la CCI pour une durée de trois ans. Son obtention repose notamment sur l’aptitude professionnelle, l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer, la souscription d’une RC Pro et, lorsque cela est requis, la justification d’une garantie financière.
Disposer d’un mandat écrit
Le professionnel ne peut négocier, s’entremettre ou s’engager sans mandat écrit préalable. Le mandat doit être numéroté, inscrit au registre des mandats et préciser notamment son objet, sa durée, la rémunération et la personne qui en supporte la charge.
Encadrer la réception des fonds
Les sommes reçues pour le compte de tiers doivent être couvertes par la garantie financière applicable, enregistrées et déposées selon les règles propres à l’activité. Un professionnel de la transaction déclaré sans maniement de fonds ne peut recevoir ni détenir de fonds, effets ou valeurs pour ses clients, en dehors de sa rémunération.
Respecter les obligations d’information et de formation
Le numéro de carte, l’identité du garant et de l’assureur ainsi que les conditions tarifaires doivent être communiqués ou affichés selon les supports utilisés. Le renouvellement de la carte suppose également de justifier d’une formation continue de 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives.
Quelles assurances sont exigées par la loi Hoguet ?
L’assurance responsabilité civile professionnelle
La RC Pro loi Hoguet est obligatoire pour le titulaire de la carte professionnelle. Elle couvre les conséquences pécuniaires des fautes, erreurs ou négligences commises dans l’exercice des activités déclarées. Les agents commerciaux immobiliers doivent également souscrire leur propre RC Pro.
La garantie financière
La garantie financière protège les fonds, effets ou valeurs reçus pour le compte des clients. Elle est obligatoire pour la gestion immobilière et le syndic de copropriété, activités qui impliquent par nature la détention de fonds.
En transaction immobilière, le professionnel peut être dispensé de garantie financière s’il déclare ne recevoir ni détenir aucun fonds, effet ou valeur pour ses clients. S’il encaisse des fonds, une garantie financière adaptée devient obligatoire.
La garantie financière et la RC Pro répondent à deux risques différents : la première garantit la restitution des fonds confiés ; la seconde couvre les conséquences d’une faute professionnelle.
Assurcore étudie l’activité réellement exercée, les mentions de carte nécessaires, le niveau de fonds détenus et l’historique du professionnel afin de rechercher une solution cohérente.
Quelles sanctions en cas de non-respect de la loi Hoguet ?
Les conséquences varient selon le manquement. Elles peuvent être administratives, civiles ou pénales.
Sanctions administratives et professionnelles
L’absence d’une condition d’exercice peut empêcher le renouvellement de la carte professionnelle et conduire à l’arrêt de l’activité concernée. La CCI peut être informée de la cessation d’une garantie financière ou d’une assurance obligatoire.
Sanctions pénales
L’exercice d’une activité relevant de la loi Hoguet sans carte professionnelle, ou malgré une interdiction, est puni par l’article 14 de la loi. D’autres infractions, notamment la réception irrégulière de fonds ou la violation des règles relatives aux mandats et documents professionnels, disposent de sanctions propres.
Conséquences civiles
Une irrégularité peut priver le professionnel de son droit à rémunération ou fragiliser le mandat. La sanction exacte dépend toutefois de la règle méconnue, des faits et de la jurisprudence applicable : toute irrégularité n’entraîne pas automatiquement la nullité de l’opération immobilière.
FAQ – Loi Hoguet, carte professionnelle et assurances
La garantie financière est-elle obligatoire avec une carte T ?
Pas toujours. Le titulaire d’une carte T peut être dispensé de garantie financière s’il déclare ne recevoir ni détenir de fonds, effets ou valeurs pour ses clients. En revanche, dès qu’il manie des fonds pour compte de tiers, une garantie financière devient obligatoire.
Quelle différence entre RC Pro et garantie financière loi Hoguet ?
La RC Pro indemnise les conséquences pécuniaires d’une faute professionnelle causant un préjudice à un tiers. La garantie financière assure la restitution des fonds, effets ou valeurs confiés au professionnel. Ces garanties sont complémentaires et ne se substituent pas l’une à l’autre.
Un agent commercial immobilier doit-il détenir une carte professionnelle ?
Non. Il agit pour le compte d’un titulaire de carte et doit disposer d’une attestation d’habilitation visée par la CCI. Il doit également être immatriculé au registre spécial des agents commerciaux lorsqu’il exerce sous ce statut et justifier de sa propre RC Pro.
Combien de temps la carte professionnelle est-elle valable ?
La carte professionnelle est valable trois ans. Pour son renouvellement, le professionnel doit notamment justifier de sa formation continue, d’une RC Pro en cours de validité et, lorsque son activité l’exige, d’une garantie financière suffisante.
La loi Hoguet s’applique-t-elle à la location saisonnière et aux conciergeries ?
Elle peut s’appliquer lorsqu’un professionnel intervient habituellement dans la location ou la gestion d’un bien appartenant à autrui : recherche de locataires, conclusion de contrats, encaissement ou gestion. Une conciergerie limitée à des prestations matérielles, comme l’accueil ou le ménage, ne relève pas nécessairement de la loi Hoguet. Il faut analyser précisément les missions et les flux financiers.
La formation continue loi Hoguet est-elle obligatoire ?
Oui. Le renouvellement de la carte professionnelle exige 14 heures de formation par an ou 42 heures au cours de trois années consécutives d’exercice. Des contenus obligatoires doivent être intégrés au parcours, notamment en déontologie et en non-discrimination dans l’accès au logement.
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