GFA promoteur immobilier : garantie financière d’achèvement en VEFA
La GFA promoteur est la garantie financière permettant d’assurer l’achèvement d’un programme immobilier vendu en VEFA en cas de défaillance financière du vendeur. Elle doit être délivrée par un garant habilité avant la signature des actes de vente concernés. Assurcore accompagne les promoteurs dans l’analyse du dossier, la consultation des garants et la mise en place de la garantie.
Pour signer les actes authentiques de vente d’une opération en VEFA relevant du secteur protégé, le promoteur doit justifier d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement. En pratique, la GFA constitue la solution habituellement mise en place pour permettre l’achèvement du programme en cas de défaillance financière.
Faites appel à un courtier expérimenté en garantie financière pour vous accompagner au mieux de vos intérêts.
Assurcore Courtage accompagne tous les promoteurs immobiliers dans la recherche et la mise en place de leurs solutions de garanties financières avec :
- La mise en place d’appels d’offres ;
- un accompagnement minutieux pour la mise en place de vos garanties ;
- Le suivi optimisé de vos opérations au travers de notre espace client.
Contactez un chargé d’étude GFA Promoteur Immobilier Assurcore au Tel 01 78 770 770.
Le service que nous vous offrons en matière de GFA immobilière
Pourvu d’un savoir-faire financier et d’une longue expérience en matière d’assurance construction, Assurcore propose un service en garantie financière et caution à forte valeur ajoutée (négociation et accompagnement dans le bon déroulement de vos opérations de construction). La gestion d’une police de GFA immobilière suppose la maîtrise d’une technicité particulière et spécifique.
1er avis immédiat sur la faisabilité
Consultation de nos partenaires en GFA
Suivi et accompagnement spécifique GFA Promoteur Immobilier
1 - Prise de contact étude GFA promoteur
Une entrevue (en présentiel ou par visioconférence) est nécessaire pour préciser vos besoins et notre démarche en garantie financière d’achèvement.
2 - Analyse du Risque GFA
Nous étudions les données de votre projet, votre profil promoteur immobilier et définissons avec vous le périmètre et la nature de notre intervention en GFA.
3 - Réception des propositionS de GFA
Après consultation de nos partenaires financiers, nous réceptionnons les propositions de garantie financière d’achèvement. Nous étudions les offres et vous rédigeons nos préconisations.
4 - Souscription / Mise en Gestion GFA
Nous procédons à l’émission des contrats et veillons à ce que l’acte de garantie financière d’achèvement (GFA) vous soit adressé dans les temps. Vous retrouvez dans votre Espace Client assurcore Courtage tous les éléments de suivi (comptable, contrat…etc).
Définition : qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement des travaux d’un VEFA ?
La garantie financière d’achèvement est un engagement délivré par un garant habilité. Elle prend généralement la forme d’un cautionnement par lequel le garant s’engage à avancer ou à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance financière du vendeur.
La GFA protège ainsi les acquéreurs contre le risque d’inachèvement du programme résultant de l’insuffisance des ressources financières du promoteur.
Cet acte atteste de l’engagement financier à assurer l’achèvement d’un projet de construction résidentielle, prenant la responsabilité de réaliser ou de fournir les fonds nécessaires pour conclure le programme de construction.
Dans le contexte d’un projet de développement immobilier, la GFA représente un accord contractuel dans lequel le garant s’engage à assumer les responsabilités financières en cas de défaillance monétaire du promoteur immobilier cautionné.
En matière de droit des contrats, la GFA est un « engagement de faire et de payer ». Le garant s’engage à réaliser une action spécifique (achever les travaux, ici en cas de défaillance du cautionné) et à « payer » une compensation financière en échange de cette action .
La GFA vient ainsi protéger le consommateur (acquéreur d’un logement) en le prémunissant contre le risque de défaillance prématurée du promoteur immobilier (procédure collective, redresse judiciaire ou liquidation judiciaire).
Dans quels cas la GFA est-elle obligatoire ?
La garantie financière d’achèvement, couramment appelée GFA, intervient principalement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Elle protège les acquéreurs contre le risque de défaillance financière du promoteur pendant la construction du programme immobilier.
La GFA dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement
La vente d’immeuble à construire est définie par l’article L.261-1 du Code de la construction et de l’habitation comme la vente par laquelle le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut prendre la forme d’une vente à terme ou d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées lors de la signature de l’acte. Les ouvrages à venir deviennent ensuite sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. Le prix est également versé progressivement, en fonction de l’avancement des travaux.
Lorsque l’opération porte sur un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et que l’acquéreur effectue des versements avant l’achèvement de la construction, l’opération relève du régime protecteur prévu notamment par l’article L.261-10 du Code de la construction et de l’habitation.
À quel moment la GFA doit-elle être obtenue ?
La GFA doit être souscrite avant la signature des actes authentiques de vente. L’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation impose en effet au vendeur de disposer d’une garantie financière d’achèvement avant la conclusion du contrat de vente concerné.
L’article L.261-1 du Code de la construction et de l’habitation définit la vente d’immeuble à construire, qui peut prendre la forme d’une vente à terme ou d’une vente en l’état futur d’achèvement. Dans le secteur protégé, l’article L.261-10-1 impose au vendeur de souscrire, avant la conclusion de la vente, une garantie financière d’achèvement. L’attestation établie par le garant doit être annexée à l’acte authentique conformément à l’article L.261-11.
Il est donc recommandé d’engager la recherche d’une GFA promoteur suffisamment tôt. Le garant doit pouvoir étudier le promoteur, le financement, la précommercialisation, le foncier, les autorisations administratives et l’équilibre financier de l’opération. Un dossier présenté trop tardivement peut retarder la signature des actes authentiques et, par conséquent, les appels de fonds nécessaires au démarrage ou à la poursuite du chantier.
Quelles sont les différents modes de commercialisation d'une VEFA couverts par une GFA ?
Dans le cadre d’une VEFA, les programmes immobiliers peuvent être commercialisés selon plusieurs modalités :
- Vente à des investisseurs : Ces dernières recherchent principalement des rendements financiers via des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel.
- Vente à des primo-accédants : Orientée vers les particuliers achetant leur première résidence principale.
- Vente en bloc : Un ou plusieurs lots sont acquis par un seul acheteur professionnel (tel qu’un bailleur social).
- Vente mixte : Combine plusieurs de ces modes de commercialisation.
En matière de Garantie Financière d’Achèvement, chez Assurcore, nous proposons des solutions variées et adaptées à chaque mode de commercialisation.
Quel est le périmètre d'intervention d'une GFA ?
En cas de défaut du promoteur immobilier (cessation de paiement, ouverture de procédure collective, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire), le garant ayant délivré une garantie financière d’achèvement devra exécuter l’engagement contractuel de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l’achèvement de l’opération de construction. Cet engagement est un élément important du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Quels sont les plafonds de garanties et les franchises d'une GFA ?
En cas de mise en oeuvre de la garantie, aucune franchise n’est opposable au bénéficiaire de la garantie.
En ce qui concerne le plafond, quand le garant délivre une garantie financière d’achèvement, la garantie ne couvre que les dépenses destinées à la réalisation des travaux nécessaires à l’Achèvement (tel que défini à l’article « Définition de l’achèvement » de l’Acte de VEFA) de l’Immeuble objet de l’Acte de VEFA, en cas de Défaillance Financière du Vendeur.
L'obligation d'une garantie "extrinsèque" : L'ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013
L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 concerne principalement la réforme du droit de la construction et de la promotion immobilière en France. Cette ordonnance a notamment modifié les dispositions relatives à la garantie financière d’achèvement (GFA) dans le cadre des ventes en l’État futur d’achèvement (VEFA).
L’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 a organisé la généralisation de la garantie financière extrinsèque pour les opérations relevant du secteur protégé. Cette garantie doit être délivrée par un organisme tiers habilité, tel qu’une banque, une entreprise d’assurance agréée ou un établissement financier autorisé.
L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a été mise en application le 1er janvier 2015. Jusqu’à cette date les promoteurs immobiliers pouvaient fournir une garantie dite « intrinsèque »‘ (auto-garantie) pour la commercialisation de leurs opérations en VEFA.
Cette ordonnance vient amender les articles L261-10-1 et L261-11 du code de la construction et de l’habitation.
Quelles sont les exclusions prévues au contrat de GFA ?
En cas de mise en oeuvre de la garantie financière d’achèvement, le garant exclut traditionnellement des versements destinés à couvrir exclusivement (sauf accord exprès de ce dernier) :
- toutes modifications apportées aux Plans et à la Notice Descriptive (à l’exclusion des substitutions de matériaux), lorsqu’elles sont susceptibles d’augmenter le prix des travaux participant à la construction de l’Immeuble objet de l’Acte de VEFA ;
- les travaux modificatifs qui seraient convenus postérieurement à l’Acte de VEFA entre le Vendeur et l’Acquéreur, les travaux d’aménagement et les éventuels travaux spécifiques demandés par l’Acquéreur et/ou tout locataire au titre de tout bail dans l’Immeuble, qui n’auraient pas été intégrés à la Notice Descriptive, lorsqu’ils sont susceptibles d’augmenter le prix des travaux ;
- les dépenses d’entretien et de gestion de l’Immeuble ;
- les pénalités ou indemnités relevant d’un retard de livraison de l’Immeuble ;
- les dépenses occasionnées par des dégradations, destructions ou dommages quelconques résultant de guerre civile ou étrangère, émeute ou mouvement populaire, tremblement de terre, explosion de gaz, cyclone, explosion atomique, nucléaire naturelle ou artificielle;
- les dépenses des suites des sinistres relevant des garanties obligatoirement souscrites par le Vendeur ou les constructeurs, au sens de l’article 1792 et suivants du Code civil, intervenus dans la réalisation des travaux de l’Immeuble (assurance dommage ouvrage);
- les dépenses occasionnées par les dégradations, destructions, dommages quelconques résultant de sinistres, indemnisés au titre de polices d’assurances de responsabilité ou de dommages contractées par l’un des intervenants à l’acte de construire relatif à l’Immeuble (assurance décennale ou assurance tous risques chantier par exemple);
- les malfaçons et non-conformités qui ne seraient pas substantielles et n’empêcheraient pas l’utilisation de l’Immeuble conformément à sa destination.
- Il est expressément entendu que l’engagement du Garant est strictement financier et exclut toute substitution du Garant au Vendeur dans l’exécution des obligations de celui-ci au titre de l’Acte de VEFA.
Quelle est la durée du contrat de GFA ?
La garantie financière d’achèvement (GFA) cesse ses effets à l’achèvement des travaux de construction de l’immeuble.
Pour permettre au VENDEUR de satisfaire aux dispositions de l’article R.261-21-b du Code de la Construction et de l’Habitation , le GARANT se porte caution, à la demande du VENDEUR, en faveur de l’ACQUEREUR des locaux compris dans un ensemble immobilier, en s’obligeant solidairement avec le VENDEUR à payer les sommes nécessaires à l’achèvement dudit ensemble immobilier, l’achèvement s’entendant selon la définition qui en est faite à l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
L’article R.261-24 précise comment cet achèvement est constaté et comment la garantie prend fin.
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Quelles sont les conditions pour obtenir une GFA promoteur ?
L’octroi d’une GFA n’est jamais automatique. Le garant prend un engagement financier potentiellement important : en cas de défaillance du promoteur, il pourrait devoir financer les sommes nécessaires à l’achèvement du programme.
Il réalise donc une analyse approfondie du promoteur et de chaque opération. Les critères et les seuils peuvent varier d’un garant à l’autre, mais les principaux éléments étudiés sont généralement les suivants.
L’expérience et les compétences du promoteur
Le garant examine l’expérience des dirigeants, les opérations déjà réalisées, les résultats obtenus et les éventuelles difficultés rencontrées sur les programmes précédents.
Dans le cas d’un nouveau promoteur, le garant accordera une attention particulière à l’expérience professionnelle de ses dirigeants et à la qualité de l’équipe réunie autour de l’opération : maître d’œuvre, architecte, bureau d’études, assistant à maîtrise d’ouvrage, commercialisateur et entreprises de travaux.
Les éléments financiers
Ils vont concerner à la fois l’opération à garantir (apports en fonds propres, marge de l’opération…) et la santé financière du promoteur immobilier.
Pour les nouveaux promoteurs, des mécanismes sont prévus pour pallier à l’absence d’éléments tangibles de solvabilité du promoteur.
La maîtrise du foncier et le permis de construire
Le promoteur doit justifier de la maîtrise du terrain au moyen d’un titre de propriété, d’une promesse de vente, d’une promesse synallagmatique ou de tout autre droit lui permettant de réaliser l’opération.
Le garant examinera également le permis de construire, les éventuels recours des tiers, les retraits administratifs possibles, les conditions suspensives éventuelles restant à lever….
Quels documents fournir pour obtenir une GFA ?
La qualité et l’exhaustivité du dossier sont essentielles pour obtenir une réponse rapide du garant. Les documents demandés peuvent varier selon l’organisme et l’opération, mais un dossier de GFA promoteur immobilier comprend généralement les éléments suivants.
Documents relatifs au promoteur
Parmi les documents étudiés on trouvera généralement :
- présentation du promoteur, de ses dirigeants et de son organisation ;
- curriculum vitae et expérience professionnelle des dirigeants ;
- liste des programmes déjà réalisés, en cours ou projetés ;
- statuts de la société promotrice et de la société portant l’opération ;
- extrait Kbis récent ;
- organigramme juridique et répartition du capital ;
- comptes sociaux des derniers exercices disponibles ;
- situations comptables intermédiaires ;
- justificatifs des fonds propres pouvant être investis dans l’opération.
Documents relatifs à l’opération à garantir
- Documents relatifs au foncier et pièces administratives de l’opération ;
- Documents financiers et commerciaux : bilan financier prévisionnel, plan de trésorerie, pré-commercialisation…
Documents techniques et contractuels
Plans, notice, éléments techniques du projet de construction…La liste définitive dépendra du profil du promoteur, de l’avancement de l’opération et des exigences propres au garant consulté. Un dossier organisé, cohérent et documenté facilite toutefois l’analyse du risque et limite les demandes de pièces complémentaires.
Assurcore Courtage accompagne les promoteurs immobiliers dans la recherche et la mise en place de leur garantie financière d’achèvement. Notre intervention porte sur l’analyse préalable de l’opération, la constitution du dossier, la consultation des organismes susceptibles de délivrer la GFA et le suivi des échanges jusqu’à l’émission de la garantie.
Combien coûte une garantie financière d’achèvement VEFA (GFA) pour un promoteur ?
La tarification d’une garantie financière d’achèvement varie en fonction de plusieurs paramètres :
- Quelle est la taille (prix de vente TTC de l’opération) ?
- S’agit-il d’une opération isolée pour une opération ponctuelle ou d’une activité traditionnelle et régulière (ouverture et négociation d’une ligne de garantie) ?
- Quelle est la situation financière du promoteur ?
- Quelle est l’expérience du promoteur ?
- S’agit-il d’une vente en bloc à un bailleur social ou à des primo-accédants ou des investisseurs ?
Ce sont autant d’éléments qui introduisent une variabilité assez forte dans la tarification.
A titre d’information, la cotisation sera calculée sur la base d’un taux en pourcentage appliqué au prix de vente TTC de l’immeuble. Le taux applicable pourra varier de 0.7 à 1.2 % du prix de vente TTC. Une cotisation minimale sera appliquée pour les petites opérations. Contactez-nous directement pour en savoir plus.
Assurcore Courtage : une offre unique de GFA pour les Promoteurs
Notre connaissance du marché de la caution et de la garantie financière des professionnels de l’immobilier, vous permet d’accéder à l’offre la plus large du marché français, avec :
- L’accès à l’offre de 6 porteurs risques en Garantie Financière d’Achèvement ;
- Des porteurs de projets adaptés à tous vos projets : Ventes en Blocs, Primo-accédants / Investisseurs, Promoteurs débutants, VEFA dans les DOM et la Corse ;
- Une sécurité financière toujours sous vigilance : Nos porteurs de risques ont des notes financières (Moody’s, AM BEST… ) qui vont de BBB+ à AA.
- Des porteurs de risques français et étrangers pour répondre aux exigences de certains acheteurs (bailleurs sociaux notamment).
Comment souscrire une GFA pour un promoteur ?
Pour optimiser notre démarche, notre processus de souscription suit systématiquement les étapes suivantes :
- Transmission du dossier au courtier.
- Vérification de sa complétude.
- Présentation aux garants.
- Étude financière, juridique et technique.
- Demande éventuelle d’informations complémentaires.
- Proposition des conditions.
- Mise en place et délivrance de l’attestation.
Quels délais prévoir pour obtenir une GFA ?
Les délais de traitement peuvent varier. Dans le cas d’un dossier parfaitement constitué, il sera généralement nécessaire de prévoir un délai de 2 à 3 semaines. Les délais vont être influencés par :
- la complétude du dossier ;
- la complexité de l’opération ;
- l’obtention du financement ;
- le niveau de précommercialisation ;
- le délai de mise en place préalable à l’émission des assurances de chantier (TRC, RCMO, DO, CNR).
En conclusion : Anticipez votre demande de GFA suffisamment tôt.
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Foire aux questions GFA VEFA – FAQ GFA promoteur immobilier
La GFA peut-elle intervenir pour régler un litige avec mon promoteur ?
Malheureusement, la réponse est non.
Lors de la remise des clés, pendant la période de garantie de parfait achèvement ou pour des levés de réserves, la garantie financière d’achèvement ne pourra pas être mobilisée.
La GFA a pour unique vocation de faire face à la défaillance financière d’un promoteur immobilier.
Puis-je mettre en place une GFA après le début des travaux ?
Vrai. Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la Garantie Financière d’Achèvement doit être souscrite avant la signature des actes de ventes (VEFA) chez un notaire. Au titre de son devoir de conseil, le notaire de l’opération doit vérifier non-seulement que la GFA a été souscrite et payée auprès d’un garant (organisme financier notoirement solvable) mais également que les assurances de chantier obligatoires et facultatives (DO/TRC/RCMO/CNR) ont été également mises en place et régularisées.
La GFA va-t-elle finir les travaux en cas de défaut du promoteur ?
La GFA garantit financièrement l’achèvement des travaux. Le garant n’a pas vocation à prendre en charge la fin des travaux sur un plan opérationnel en cas de défaillance du promoteur.
Le garant peut demander la désignation d’un administrateur ad hoc chargé de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement.
Avez-vous des solutions en Corse et Départements d'outre-mer ?
La réponse est OUI.
Nos partenaires sont capables d’étudier et de délivrer une garantie financièrre d’achèvement pour les opérations de promotion immobilière en Corse et dans les départements d’outre-mer.
En savoir plus sur la GFA Promoteur en Corse et DOM…
Quelle est la forme juridique d'un acte de GFA ?
La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat de vente immobilière dans lequel un promoteur vend un bien immobilier (généralement un logement) qui n’est pas encore construit ou achevé. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques en droit immobilier.
Sur le plan juridique, la VEFA est généralement considérée comme un acte synallagmatique. Les obligations du vendeur (le promoteur) et de l’acquéreur (l’acheteur) sont interdépendantes : le promoteur s’engage à construire et livrer le bien selon des spécifications définies, tandis que l’acheteur s’engage à payer le prix convenu et à respecter les échéances de paiement.
Dans le secteur du logement, une garantie financière peut être associée à un contrat synallagmatique. C’est ici qu’intervient la garantie financière d’achèvement (GFA).
Cette dernière vient garantir unilatéralement la bonne fin de la relation contractuelle liant le vendeur (promoteur immobilier) et l’acheteur du logement Vefa via l’acte synallagmatique.
Pourquoi la garantie financière d'achèvement est-elle obligatoire ?
Pour les acquéreurs
La GFA protège contre les risques liés à la défaillance du promoteur, qu’il s’agisse d’une faillite ou d’autres imprévus financiers. En cas de problème, les organismes garants prennent le relais, assurant ainsi l’achèvement du projet.
La GFA permet d’encadrer les projets immobiliers
Cette garantie impose des standards plus élevés dans les pratiques des promoteurs sur le plan financier. Elle s’assure que chaque projet est dûment planifié, avec les fonds nécessaires en place avant le début des travaux et que la solvabilité du promoteur est vérifiée par le garant.
La GFA permet de renforcer la confiance dans une opération en VEFA
Pour les promoteurs immobiliers, dans un marché où la concurrence est forte, la GFA est un levier crucial pour susciter la confiance des acheteurs. Elle contribue également à la réputation des promoteurs responsables, valorisant ainsi leur image sur le long terme.
Cette confiance et la sécurité des opérations commercialisées en VEFA ont été renforcées en 2015 avec l’obligation de mise en place d’une Garantie Financière d’Achèvement Extrinsèque.
Une GFA n'est utilisée que pour des ventes en VEFA ?
Faux. Une garantie financière d’achèvement (GFA) peut être mise en place pour :
- Une opération de lotissement et de VRD (GFA aménagement VRD) ;
- Pour la vente d’un immeuble à rénover. On parlera ici de GFA VIR ;
- Pour garantir la bonne fin d’un contrat de promotion immobilière (CPI).
La souscription à la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) peut ne pas être imposée pour les opérations non liées au secteur résidentiel, mais elle peut devenir une exigence pour le promoteur immobilier, selon les clauses spécifiées dans les contrats de ses partenaires.
Dans les cas d’opérations concernant des biens tertiaires tels que des immeubles de bureaux ou des espaces commerciaux, les acheteurs ou les bailleurs de crédit peuvent demander la mise en place d’une GFA. Un autre exemple réside dans le cas du vendeur de terrains, qui, s’il reçoit en paiement des logements (par le biais d’une dation par exemple), ne renoncera à ses droits de vendeur qu’à condition qu’un tiers se porte garant via la souscription d’un contrat de caution.
Quelle est la différence en GFA Intrinsèque et GFA Extrinsèque ?
Depuis le 1er janvier 2015, la GFA intrinsèque a disparu, marquant un tournant dans le secteur de la promotion immobilière ! Désormais, pour assurer la continuité d’un promoteur en difficulté financière, il est impératif de faire appel à une garantie financière extrinsèque apportée par un tiers, que ce soit une banque, un assureur ou une institution financière. Cela permet de garantir les fonds nécessaires à l’achèvement des projets immobiliers.
Selon l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013, Cette règle s’applique aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015.
GFA vs. GPA : Quelle différence ?
Souvent confondues, la GPA (garantie de parfait achèvement) obéit à des règles totalement différentes de la GFA.
Dans l’aspect temporel, la GFA cesse à l’achèvement du chantier alors que les garanties de la GPA démarre à la réception des travaux.
La GPA est due par le promoteur et a pour objet de garantir tous les défauts (mineurs ou majeurs) pendant la 1ere année alors que la GFA n’interviendra que pour achever un chantier après une défaillance financière du promoteur.
Avez-vous des solutions en GFA pour les petites structures de promotion immobilière ?
Oui, nous disposons de partenariats suffisamment diversifiés pour pouvoir faire face à tout type de demandes : GFA de Ventes en bloc, GFA de petites opérations, GFA pour des promoteurs en création sans antécédents solides en matière de solvabilité. Nous disposons de solutions modulables en fonction de la taille et des besoins spécifiques de chaque promoteur immobilier.
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