Assurance dommages-ouvrage : garanties, prix et devis
L’assurance dommages-ouvrage préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. Elle protège l’ouvrage et se transmet aux propriétaires successifs jusqu’à l’expiration de la garantie.
Elle doit en principe être souscrite avant l’ouverture du chantier par la personne qui fait réaliser les travaux : particulier, SCI, promoteur immobilier, marchand de biens, société foncière ou autre maître d’ouvrage.
Assurcore Courtage, courtier spécialisé en assurance construction, accompagne les maîtres d’ouvrage pour l’analyse du projet, la consultation des assureurs et la mise en place de leur contrat dommages-ouvrage.
Les solutions dommages-ouvrage proposées par Assurcore
Chaque opération fait l’objet d’une étude tenant compte de la destination de l’ouvrage, du coût des travaux, des techniques employées, des intervenants, des existants et du calendrier. Assurcore intervient sur des opérations ponctuelles comme sur des programmes récurrents nécessitant un protocole-cadre.
1 – ÉTUDE DU PROJET
Premier échange sur l’opération, son avancement, son financement et vos objectifs.
2 – AUDIT TECHNIQUE
Analyse des travaux, des études, des missions et des attestations décennales.
3 – CONSULTATION
Présentation du dossier à des partenaires assureurs spécialisés en construction.
4 – MISE EN PLACE
Émission du contrat, suivi documentaire et régularisation du coût définitif.
Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?
Créée par la loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, la dommages-ouvrage est une assurance de l’ouvrage. Elle garantit, en dehors de toute recherche préalable des responsabilités, le paiement des réparations des dommages relevant de la responsabilité décennale des constructeurs.
Elle ne remplace pas l’assurance de responsabilité décennale des entreprises, architectes, maîtres d’œuvre ou bureaux d’études. La DO indemnise d’abord le propriétaire ; son assureur exerce ensuite ses recours contre les responsables et leurs assureurs.
Quels désordres sont couverts ?
Sont couverts les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La garantie vise aussi les dommages affectant la solidité des éléments d’équipement indissociables.
Les réparations garanties comprennent, lorsqu’ils sont nécessaires, les travaux de démolition, de déblaiement, de dépose ou de démontage. Les dommages purement esthétiques, l’usure normale, le défaut d’entretien ou l’usage anormal ne relèvent pas automatiquement de la DO.
Quand la garantie intervient-elle ?
La période principale commence après l’expiration de la garantie de parfait achèvement et prend fin dix ans après la réception des travaux. La DO peut néanmoins intervenir avant la réception si le marché de l’entrepreneur est résilié pour inexécution après une mise en demeure infructueuse, ou pendant la GPA si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations après mise en demeure.
La dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture du chantier, même si sa période principale de garantie commence plus tard.
Qui doit souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
L’article L. 242-1 du Code des assurances vise toute personne physique ou morale qui, en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, fait réaliser des travaux de construction.
Sont notamment concernés :
- le particulier faisant construire une maison, une extension ou une rénovation lourde ;
- la SCI ou la société foncière qui fait réaliser les travaux ;
- le promoteur immobilier et le vendeur d’immeuble à construire ;
- le marchand de biens qui réalise des travaux relevant de l’obligation ;
- le mandataire auquel le propriétaire a confié la souscription.
Le cas particulier de la personne construisant pour elle-même
Le particulier qui construit un logement pour l’occuper lui-même, le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants reste soumis à l’obligation d’assurance. L’absence de sanction pénale prévue dans cette situation ne constitue pas une dispense de souscription. L’absence de DO peut en outre compliquer la vente du bien et laisser le propriétaire financer lui-même les réparations avant tout recours.
Les principales exceptions légales
Certaines personnes morales de droit public et, pour des ouvrages autres que l’habitation, certaines personnes morales dépassant les seuils réglementaires ne sont pas soumises à l’obligation. L’analyse doit toujours tenir compte de la qualité du maître d’ouvrage, de la destination et de la nature exacte des travaux.
Quels travaux sont soumis à l’obligation d’assurance ?
L’obligation concerne les travaux de construction d’un ouvrage soumis au régime de responsabilité décennale : construction neuve, extension, surélévation et certaines rénovations importantes. Des travaux sur existants peuvent également relever de l’assurance obligatoire lorsqu’ils constituent eux-mêmes un ouvrage ou rendent les existants techniquement indivisibles de l’ouvrage neuf.
Les ouvrages légalement exclus
L’article L. 243-1-1 du Code des assurances exclut notamment certains ouvrages maritimes, lacustres, fluviaux, routiers, portuaires, aéroportuaires, héliportuaires et ferroviaires, ainsi que d’autres infrastructures expressément énumérées.
Les ouvrages accessoires
Des voiries, réseaux, parkings, installations sportives non couvertes ou infrastructures d’énergie peuvent être exclus lorsqu’ils ne sont pas accessoires à un ouvrage soumis. Leur rattachement à un bâtiment assuré peut donc modifier l’analyse.
La qualification dépend de l’opération réelle. Un simple intitulé comme « rénovation » ne permet pas, à lui seul, de déterminer si la dommages-ouvrage est obligatoire.
Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?
Le tarif est calculé après étude du dossier. Il dépend principalement du coût total de construction, de la destination du bâtiment, de la nature des travaux, de la présence d’existants, des techniques utilisées et de la qualité des intervenants.
L’assureur analyse également les missions confiées au maître d’œuvre, au contrôleur technique et aux bureaux d’études, les études de sol, les attestations décennales ainsi que les garanties complémentaires demandées.
Quels éléments influencent la prime ?
- construction neuve, extension ou réhabilitation ;
- logement, bureaux, commerce, industrie ou ERP ;
- coût prévisionnel et coût définitif des travaux ;
- travaux sur existants et techniques non courantes ;
- TRC, RCMO, CNR, bon fonctionnement ou dommages immatériels ajoutés au programme ;
- opération unique ou protocole-cadre pour plusieurs chantiers.
Pour obtenir une estimation fiable, transmettez le descriptif de l’opération, le budget, le calendrier, les études disponibles et la liste des intervenants.
Comment fonctionne l’indemnisation dommages-ouvrage ?
Le sinistre doit être déclaré avec les informations permettant d’identifier le contrat, le propriétaire, l’ouvrage, la date de réception et les dommages. Si la déclaration est incomplète, l’assureur dispose de dix jours pour demander les éléments manquants.
À compter de la réception d’une déclaration constituée, l’assureur dispose normalement de :
- 60 jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie ;
- 90 jours pour présenter une offre d’indemnité lorsqu’il accepte la garantie ;
- 15 jours pour régler l’indemnité après acceptation de l’offre.
En cas de difficulté exceptionnelle liée à la nature ou à l’importance du sinistre, un délai supplémentaire, qui ne peut excéder 135 jours, peut être proposé pour établir l’offre. Il doit être motivé et accepté expressément par l’assuré.
La rapidité de l’instruction dépend aussi de la qualité du dossier : procès-verbal de réception, marchés, factures, attestations, plans, rapports techniques et description précise des désordres.
FAQ – Assurance dommages-ouvrage
À quoi sert l’assurance dommages-ouvrage ?
Elle préfinance les réparations des dommages de nature décennale sans attendre la détermination judiciaire des responsabilités. L’assureur DO indemnise l’assuré puis exerce ses recours contre les constructeurs responsables et leurs assureurs.
Quand faut-il souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?
Le contrat doit être souscrit avant l’ouverture du chantier. Une demande tardive reste parfois étudiable, mais elle réduit fortement le choix des assureurs et peut nécessiter des contrôles ou justificatifs supplémentaires.
Quelle différence entre dommages-ouvrage et garantie décennale ?
L’assurance dommages-ouvrage assure l’ouvrage et permet son indemnisation rapide. La RC décennale assure la responsabilité de chaque constructeur. Les deux dispositifs sont complémentaires.
L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour un particulier ?
Oui, lorsqu’il fait réaliser des travaux soumis à l’obligation. Le particulier construisant pour lui-même ou certains proches n’encourt pas la sanction pénale prévue pour le défaut d’assurance, mais cette absence de sanction ne supprime pas l’obligation de souscrire.
Quels dommages sont couverts par l’assurance dommages-ouvrage ?
Elle couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, le rendant impropre à sa destination ou affectant la solidité d’un élément d’équipement indissociable. Chaque sinistre doit être apprécié au regard de sa gravité et des conditions du contrat.
La DO peut-elle intervenir avant la fin de la GPA ?
Oui, dans les cas prévus par l’article L. 242-1 : avant réception après résiliation du marché pour inexécution et mise en demeure infructueuse, ou après réception lorsque l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations de parfait achèvement malgré une mise en demeure.
Quels documents fournir pour un devis dommages-ouvrage ?
Il faut généralement fournir le questionnaire, le permis ou l’autorisation d’urbanisme, le descriptif, le budget, le planning, les marchés, les études techniques et de sol ainsi que les attestations décennales des intervenants. La liste dépend du projet.
Comment est calculé le prix d’une assurance dommages-ouvrage ?
Le tarif dépend du coût de construction, de la destination de l’ouvrage, de la nature des travaux, des techniques, des existants, des missions techniques et des garanties complémentaires. Un dossier complet permet d’obtenir une tarification plus fiable.
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